拆迁维权之拆迁补偿标准_拆迁补偿_房产纠纷律师|婚姻家庭律师|刑事辩护律师|合同纠纷律师|夏可亮律师
  
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房产纠纷律师|婚姻家庭律师|刑事辩护律师|合同纠纷律师  夏可亮律师原北京法院法官;北京大学法律专业毕业;首都师范大学思想政治教育与管理专业毕业;2005年通过国家司法考试;长期从事法律、企业管理、企业营销与谈判、人力资源管理等方面的学习与研究;曾长期在部队、中央国家机关及北京法院工作(长期与全国模范法官、北京市十佳法官等共事),具有丰富的人脉资源;自1998年从事法律工作以来,办理、参与办理民商事、刑事、行政、执行等各类案件数千件,积累了丰富的办案经验。 业务领域:诉讼仲裁与债权债务、刑事辩护与行政诉讼、婚姻继承与劳动争议、强制执行与再审申诉、房地产与建筑工程、征地与拆迁、知识产权与国际贸易投资、交通赔偿与侵权纠纷;...
 
拆迁补偿
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 安徽蚌埠张先生国有土地上房屋拆迁补偿纠纷案维权纪实
文/扬博
案情简介
张先生系安徽省蚌埠市龙子湖区人,其在龙子湖区解放路合法拥有国有土地上房屋(500平方余米)用于酒店经营。2011年7月龙子湖区政府开始对张先生房屋区域进行大规模拆迁,涉及数十户居民的拆迁补偿安置,街道办事处及拆迁人(开发商)负责具体拆迁事宜。因为拆迁人给出的拆迁补偿条件与张先生的期望值相差甚远,不能达成拆迁补偿协议,形成拆补纠纷。2011年8月面对拆迁人与地方政府一遍一遍的强拆总动员,特别是在周边居民房屋已经开始被强拆的情况下,法治意识强烈的张先生决定聘请北京拆迁专业律师杨波(扬博)介入维权。
2011年8月22日张先生来京与律师面谈,与所有委托人一样张先生最关心的是拆迁补偿的标准到底是什么?其应当获得的补偿额到底是多少?目前在全国各地经济水平差异很大的情况下是不可能制定出一个统一的、具体的拆迁补偿标准的,只有原则性规定散现于国务院、国土资源部等部委的法律文件之中,对于国有土地上房屋拆迁按照市场价评估“拆一补一”补偿;农村集体土地上房屋拆迁参照适用该补偿原则。但是现实中同类状况甚至同一区域地块的同种情况下,被拆迁人获得的补偿有的很多,能高出该补偿标准的几倍;有的又获得的很少,甚至远远达不到该拆迁补偿标准。究其原因是地方政府与被拆迁人均在谋求利益最大化的结果,在巨大的经济利益面前,缺乏有效机制监督的地方政府与民争利在所难免。市场经济就是法治经济,拆迁征地维权案件深刻的体现了市场经济条件下我国行政法治能动的过程,未经切身实践又怎能深刻领会其中之玄妙?随着聘请律师委托合同的正式签订,拉开了本案行政法治博弈的序幕。
拆迁维权第一辑---政府信息公开申请敲山震虎,一纸律师函抵住千军
杨波律师介入本案后情况已经非常紧急,张先生房屋周边住户迫于地方政府与开发商进行的强拆攻势逐渐与拆迁人达成了拆迁补偿协议,房屋被逐一拆除,至2011年8月30日涉案区域只剩下张先生一家的房屋孤零零的矗立于一片废墟中。针对案情杨波律师及时拟定了维权方案,首先针对拆迁人合法拆迁应当必备的拆迁手续指导委托人向有权机关提起了政府信息公开申请,通过依法调查的方式旁敲侧击试探拆迁人强拆的底线。拆迁人很快开始了行动,先是停水停电然后挖沟、灌水阻碍通行----典型的逼迁,随之而来的是大队人马的围攻,经营多年的酒楼大有瞬刻之间土崩瓦解之势。情势危急之下远在蚌埠的张先生打来电话向律师求援,我维权律师根据法律规定让委托人深刻领悟了正当防卫的性质及适用条件,以及非法侵入住宅罪的特征与犯罪构成,依法维护自己的合法权益是我国宪法和法律赋予公民的神圣使命。同时我维权律师于第一时间发出了律师函,希望有关部门能够依法行政。综合了各种因素,更迫于行政问责的压力,恰当时机的律师函迫使强拆队伍在委托人房屋面前望而却步,打消了非法蛮干、突击强拆的念头。
至此本案维权取得初步效果,我方掌握了本案主动权。
拆迁维权第二辑---行政复议分兵递进,行政诉讼法治为先
2011年9月9日最高人民法院发布《紧急通知》要求:“慎用强制手段,对行政机关申请法院强制执行其征地拆迁具体行政行为的,必须严把立案关、审查关……凡是补偿安置不到位或具体行政行为虽然合法但确有明显不合理及不宜执行情形的,不得作出准予执行裁定。……对涉及征地拆迁申请法院强制执行的案件,凡是被执行人尚未超过法定起诉期限的,一律不得受理;凡是当事人就相关行政行为已经提起诉讼,其他当事人或有关部门申请先予执行的,原则上不得准许,确需先予执行的,必须报上一级法院批准”。面对危急的案情最高院发布的紧急通知无疑雪中送碳,只要有与拆迁有关的法律程序正在进行就不得实施司法强拆,该法律文件无疑成为司法监督行政、司法权威重树的又一利剑。
根据形势发展我维权律师审时度势拟定了进一步的维权方案。为了防止拆迁人非法行政强拆不成,而利用规避法律的手段申请司法强拆,我维权律师决定充分利用最高院《紧急通知》的精神,根据信息公开申请的情况及时指导委托人将相关法律程序逐一提起。行政复议系拆迁维权之万能法门,针对政府信息公开不作为的情况将龙子湖区政府、区国土局、市国土局、市规划局等部门行政复议至相对应的行政复议受理机关;针对蚌埠市住房和城乡建设委员会作出的拆迁许可证复议至安徽省住房和城乡建设厅;将蚌埠市国土资源局非法出让土地使用权的行为复议至安徽省国土资源厅……,至此行政复议法律程序的逐一提起将拆迁人申请法院司法强拆的条件推迟了至少半年。时间就是金钱,心急如焚的拆迁人能耗的起吗?
司法是当事人寻求法律救济的最后屏障,最先提起的行政复议蚌埠市发改委立项文件违法案的复议决定书送达委托人后,杨波律师指导委托人及时将该法律关系带入行政诉讼程序,行政诉讼最坏的结果是败诉,但是也必然将本案带入了二审。有了最高院的《紧急通知》做后盾,繁琐、耗时的诉讼程序成为拆迁维权、挡住非法强拆的有力武器,更何况司法体制改革积极探索推进下的人民法院判令孰是孰非还不一定呢。
行政诉讼蚌埠市发改委立项文件违法案成为本案转折点,自本案一审于2011年11月22日在蚌埠市蚌山区法院庭审完毕后,本案进入了拉锯战。
拆迁维权第三辑---上攻伐谋,攻心为上
拆迁人很快摸清了我方的维权思路,根据法律程序进行下去对其无一利而有百害,拆迁人因此也调整了拆迁策略,采取了“以其人之道还制其人之身”的方式对委托人的房产合法性展开了调查。企图通过抓住委托人的违法点将委托人的依法维权击破,很快漏洞被找到了。委托人起诉蚌埠市发改委立项文件违法案一审刚开完庭,拆迁人就开始对委托人张先生摊牌。原来张先生的房屋原系2008年一国有企业破产清算,通过司法程序由拍卖公司进行拍卖时被一个叫黄成(化名)的人竞价取得,在未办理完最后一道产权过户手续的情况下,黄成又转手卖给了委托人张先生,二人为了规避数额不菲的房产过户费,通过拍卖公司直接将竞拍人黄成的姓名改成了张先生,然后由张先生拿着拍卖的相关手续去房管局办理了房屋所有权证等产权手续,现在拆迁人就以当初房屋拍卖程序违法为由要求房管局撤销张先生的房产证。
房产证如果被撤销了张先生还有依法维权要求房屋拆迁补偿的资格吗?深谙维权技巧及法律知识的杨波律师对此的回答当然是肯定的,并且相关证据显示拍卖程序违法与委托人张先生一点关系都没有,拍卖公司以及主导拍卖行为进行的司法程序均涉嫌重大违法违规,如果张先生的拆迁补偿因此受影响的话,那么当初主持拍卖及参与拍卖的所有责任人都将成为赔偿义务主体。是否有必要冒着房产证被撤销的风险将维权进行到底,最终连同拍卖违法一起追责要求赔偿,张先生一家陷入了深思。
将拆迁维权的法律程序坚持下去地方政府是否就真的敢给撤销房产证?房产证真被撤销了是否还有获得拆迁补偿的权利?如果获得拆迁补偿的资格因此丧失而去追责当初拍卖程序中的违法责任人能否行得通?但是如果不将拆迁维权坚持下去现在的补偿条件又怎么能够接受?张先生陷入了两难!我维权律师深知一个人心理素质的重要性,现在正处在维权成功与否的十字路口,稍有差池全盘皆输!针对此种情况杨波律师将案情对委托人做了全面分析判断,各种利害关系及法律后果都做了透彻的说明与预测。最终在我维权律师的坚持与鼓励下张先生增强了信心,决定将依法维权进行到底。张先生坚决维权的态度一明确拆迁人顿时慌了手脚,相关部门最终没能作出撤销张先生房产证的决定。
上攻伐谋,攻心为上。委托人张先生在我维权律师的正确指导下突破了心理障碍,誓将维权进行到底,将拆迁人的攻心术击的粉碎。
拆迁维权第四辑---和谐拆迁是拆迁维权之永恒主题
拆迁人面对如此尴尬局面当然不肯善罢甘休,竟然使出了一招杀手锏----车轮战,让涉及到当初拍卖程序违法的人员轮番找张先生协商谈话,几次三番的谈,周而复始的谈,张先生所在住处一时间车水马龙,喧嚣非凡。因为一旦将来涉及到责任追究,相关人员都将成为拆补纠纷行政法治博弈的牺牲品。面对平时一张张熟悉的面孔,忆及往日寒暄嘻嘻的友善,张先生决定降低当初坚持的补偿条件(法律规定:按照市场价“拆一补一”)同意与拆迁方再进行一次协商。
2011年12月委托人张先生与拆迁方最终达成拆迁补偿协议,拿到了自己能够接受的拆迁补偿款(在最初补偿基础上又提高了四分之一)。至此本拆迁维权案历时四个月宣告结束。
扬博律师点评:
拆迁维权之拆迁补偿标准系建立在合法拆迁暨拆迁人具备各项合法拆迁审批手续的前提之下,否则就是赔偿而非补偿的性质了。“拆一补一”的补偿标准仅仅是一个法律准绳而已,具体实施中通过专业律师的调查抓住的拆迁行为违法点越多,获得维权成功的筹码就越大,获得理想补偿的可能性就越高。但是在中国的人情社会中谁又能够摆脱得了“人”的因素,又有谁能够摆脱得了与各种社会关系之间千丝万缕的瓜葛。本案中委托人张先生在我维权律师正确指导下取得了一次又一次的胜利,最终权衡了各种利害关系与拆迁人达成和解,该拆迁补偿的数额虽然没能达到法律规定的标准,但是类比该区域同种情况的补偿能形成一种心理上的平衡,同时又兼顾到了各社会主体的利益,不失为明智之抉择。和谐社会和谐共建,也许当事人这种心理上的平衡就是拆迁维权之补偿标准吧。
(作者:杨波 北京圣运律师事务所 合伙人律师 手机:18601053991)
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