口头租赁协议可以解除吗_合同纠纷_房产纠纷律师|婚姻家庭律师|刑事辩护律师|合同纠纷律师|夏可亮律师
  
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房产纠纷律师|婚姻家庭律师|刑事辩护律师|合同纠纷律师  夏可亮律师原北京法院法官;北京大学法律专业毕业;首都师范大学思想政治教育与管理专业毕业;2005年通过国家司法考试;长期从事法律、企业管理、企业营销与谈判、人力资源管理等方面的学习与研究;曾长期在部队、中央国家机关及北京法院工作(长期与全国模范法官、北京市十佳法官等共事),具有丰富的人脉资源;自1998年从事法律工作以来,办理、参与办理民商事、刑事、行政、执行等各类案件数千件,积累了丰富的办案经验。 业务领域:诉讼仲裁与债权债务、刑事辩护与行政诉讼、婚姻继承与劳动争议、强制执行与再审申诉、房地产与建筑工程、征地与拆迁、知识产权与国际贸易投资、交通赔偿与侵权纠纷;...
 
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口头租赁协议可以解除吗
添加时间:2014/5/10 11:19:07     浏览次数:1115

核心内容:在日常生活中,避免不了口头的租赁,那么协议可以解除吗?怎样解除?房屋租赁合同在民法上属于转移财产使用权的范畴,赁合同中的使用方并没有房屋的所有权。口头租赁合同因为随意性、变动性、不确定性较大,所以会存在着不少风险。下文为您详解。

  【案情简介】

  五年前,杨某将自家旧房出租给熟人李某,双方没有签订书面租赁协议,五年来李某定期将房租按月交付给杨某,李某一直将该房屋当做自家房屋居住使用,双方相安无事。这段时间来,楼市火爆,杨某动了心思将旧房出售,遂找到李某商量终止租赁并腾退房屋,李某不同意。杨某回家后,有人支招,起草一份“解除口头房屋租赁合同通知书”,要求李某在一周内将房腾回。谁料李某拒收这份通知书,杨某找到司法所询问解决办法。

  【法律分析】

  根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。本案例中,杨某和李某之间的租赁合同即为不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,经补充约定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

  由于双方没有补充约定剩余租期,杨某可以随时解除合同,由于法律没有规定解除合同必须采取书面形式,杨某口头通知李某解除协议即可,李某拒收“通知书”不影响协议解除。但是根据法律规定,杨某必须给李某留有合理期限腾退房屋。后经过司法所耐心调解,杨某认识到自己要求李某一周内腾房的行为不仅于法无据,也伤害了和李某的多年感情。双方解开心结后,杨某将房屋以略低于市场价格的形式出售给了李某。

  【相关知识】

  房屋租赁合同在民法上属于转移财产使用权的范畴,即合同一方将自己所有的财产(房屋)交给合同另一方占有、使用及收益,同时,使用方向交付方支付相应的租金。租赁合同中的使用方并没有房屋的所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条规定的内容可知,城市房屋租赁合同为要式合同,应当签订书面的租赁合同。但在现实生活中,也会存在着很多口头房屋租赁合同并实际履行的情况。

  口头租赁合同因为随意性、变动性、不确定性较大,所以会存在着不少风险。我国相关法律对于口头租赁合同的效力也作出了相应的规定,这些都适用于房屋租赁合同。

  《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”第二百一十五条规定,“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”第二百三十二条规定,“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定,“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”

  由以上法律规定的内容可知,口头房屋租赁合同未采用书面形式的视为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同的双方当事人而言,其均有权可以随时解除合同,双方均享有任意解除权,不以对方违约为要件,解除合同的当事人如果是出租人,则其应当在合理期限之前通知承租人。



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